定金 真正一字千金

　　事 件

　　王某与李某于2006年10月20日口头达成了一项约定，李某将一套建筑面积为120平方米的房屋以82万元的价格出售给王某，双方在三日后签订正式书面购房合同，同时一并协商买卖合同的其他条款。为了确保双方签订正式的房屋买卖合同，王某与李某签订书面协议，约定由王某付给李某5万元定金。王某当场向李某支付了5万元定金，但李某收受定金后并未就合同其他条款与王某协商，也没有与王某签订书面房屋买卖合同，反而于2006年10月31日将该房屋卖与赵某。王某要求李某履约遭到拒绝，遂向法院起诉，要求李某双倍返还定金10万元。李某抗辩称，定金合同是从属合同，以存在有效的主合同为前提，现双方没有订立房屋买卖合同，故不存在有效的主合同，双方约定的定金合同自然无效。

　　判 决

　　法院审理后认为，原、被告之间的定金合同属于立约定金，合法有效，遂判令被告双倍返还定金10万元。

　　评 析

　　本案是一起定金合同纠纷，争议的焦点是原告预先交付5万元定金的性质及该定金的效力问题。

　　定金是指合同当事人为了担保合同的履行，依据合同的约定，由一方预先给付对方一定数额的金钱，数额不得超过合同标的额的20%。定金合同必须采用书面形式，在性质上属于担保合同。根据担保法的理论，担保合同具有从属性，其以有效的主合同的存在为前提。定金合同因性质不同导致与其相对应的主合同也不同，不能对主合同一概而论。换言之，判断定金合同的效力需要考虑定金的性质及与其对应的主合同是否存在。

　　根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。立约定金是指为担保订立合同而交付的定金，定金交付后，如果当事人无故拒绝签订合同，则丧失定金或加倍返还定金。在本案中，原、被告口头约定了房屋买卖合同的基本条款——房屋和价款，并约定了为保证双方签订正式合同，原告向被告交付5万元定金。从该约定上看，双方之间并未形成具体的房屋买卖合同关系，仅是对房屋买卖达成了初步意向并约定双方继续协商其他条款并最终订立正式的书面合同。很明显，该定金从性质上判断，属于立约定金，那么该立约定金的效力又如何认定呢?

　　根据合同法基本理论，合同可分为预约合同和本约合同，两者是相对而言的。所谓预约合同是约定将来订立一定合同的合同，本约合同则是为履行该预约合同而订立的合同。对于立约定金而言，其所担保的不是双方当事人履行本约合同中约定的义务，而是担保双方当事人履行在预约合同中约定的订立本约合同的义务，即立约定金合同的主合同为预约合同。在本案中，双方书面订立了预约合同，且预约合同中对本约的基本内容进行约定，同时不存在导致合同无效情形，因此预约合同是有效的，立约定金的约定也是有效的。由于被告拒绝履行预约合同约定的订立合同的义务，故根据我国关于定金罚则适用的法律条款，被告应当双倍返还定金10万元。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。