二手房买卖涉嫌虚假 银行该如何追责

　　2004年9月，在B房产中介公司的居间服务下，卖家周某与买家陆某签订《房地产买卖合同》。同年10月，A银行与买家陆某签订《个人住房抵押借款合同》，按照约定A银行发放贷款21万元用于购买上述房产，并约定将贷款直接打给B房产中介公司，同时办妥了所购房屋抵押登记。此外，银行还与B房产中介公司签订相关协议。此后，陆某未按约定还款，A银行在催收无果情况下，向法院提起诉讼并胜诉，但因陆某无可供执行财产，2009年10月法院裁定本次执行程序终结。

　　2009年3月，周某与陆某发生纠纷，周某以陆某为被告向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，经法院审理，认为周某与陆某以房屋买卖合法形式达到非法套取银行贷款目的，并无房屋买卖的真实意思，因此判定该房屋买卖合同无效。但因周某与陆某并无可供执行财产，造成执行程序再次终结。

　　此后，2010年1月，A银行以B房产中介公司与原、被告之间签订的相关合作协议约定条款不合法为由，向法院提起诉讼，要求该房产中介公司对本案损失承担赔偿责任。

　　法院审理及判决

　　法院认为：银行与房产中介公司签订的《个人房屋贷款业务合作协议书》、《业务合作补充协议》，系原、被告双方真实意思的表示，明确双方在贷款业务过程中的权利义务，对原、被告双方均有约束力。但经法院审查，被告房产中介未按约定履行自身义务，擅自将银行贷款支付给买家陆某，而非卖家周某，即房屋中介公司没有履行首付款和借款人的贷款用途用于支付购房款的约定，过错明显。

　　因此，本案所涉房屋买卖合同虽已生效，但被法院裁定为无效，那么，被告房产中介公司未能履行约定，保证本案房屋买卖的真实性与合法性。原告依据约定要求被告承担贷款损失及生效案件诉讼费的损失，合法有据，应予以支持。法院最终判定B房产中介公司承担本案民事赔偿责任。

　　案件评析

　　根据我国《合同法》第60条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务;第107条还规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　本案中，银行与房产中介公司的协议约定：“中介公司为购房者办理房屋买卖手续，签订购房合同，保证房屋买卖真实性、有效性和合法性，否则将对由此造成的原告损失承担赔偿责任”;协议还约定“中介公司应保证预收的首付款和借款人的贷款用于支付购房款。”但在本案中，房产中介公司却将买家陆某从A银行得到的购房贷款支付给陆某个人，而非卖家周某，违反了相关协议约定。

　　在以往类似案例的司法实践中，房产中介公司虽向贷款银行保证其居间服务的房屋买卖合法、真实，并承诺承担虚假买卖的赔偿责任，但实际操作中只要房产抵押登记成功，贷款银行取得他项权证，那么贷款银行再要求房产中介承担责任，法院通常会驳回诉请。理由是贷款银行对房屋买卖的真实与否同样负有审查责任，且贷款银行可通过行使抵押权来实现自己的债权。而本案银行胜诉关键是，银行以房产中介公司的违法行为，造成此购房合同涉嫌虚假买卖，最终导致A 银行行使抵押权经法院执行受阻为由提起诉讼。同时，B 房产中介公司将购房款支付给买家而非卖家，违背交易常规，更违反了其向A 银行做出的协议保证，这是法院判决其承担赔偿责任的依据所在。

　　案件启示

　　在开展二手房按揭贷款业务时，由于房产中介只有促成成交，才有佣金收入，这就为房产中介参与二手房虚假买卖提供了动力。为防范此类风险，银行与房产中介签订协议时，对房产中介的行为做出约定和限制是极其必要的。与此同时，自身也应对二手房交易的真实性作调查，以杜绝虚假交易发生。当二手房按揭贷款出现风险时，银行除了应向借款人本身进行催收外，还要对二手房交易各环节参与者进行查证，这既为查找风险原因奠定基础，也为风险化解拓宽渠道。本案中A银行通过对B房产中介公司在二手房交易过程中每个细节的查证和质证，最终发现B房产中介公司在购房款支付上存在的过错，成功追责，为银行同类型案件维权拓宽了思路、增添了化解贷款风险的手段。